“并购狂魔"融创继万科、碧桂园后跨界物流地产 -凯发代理

5月10日，融创中国以26.83亿元的价格，拿下北京金盏乡小店村3005-08地块，此前，融创中国在杭州、重庆，分别以124亿元、76亿元价格拿下9宗土地，据统计，其在4月共获得21宗土地，权益拿地总价高达245.92亿元。

（融创中国董事会主席兼执行董事孙宏斌）

集中供地引发了市场抢地热潮，融创中国一系列高价竞地的举动，属实吸人眼球。据2019年数据统计，融创中国拿地金额为1000亿元，同比增幅高达156.41%，并因此与中海地产、保利地产、碧桂园、万科a组成了2019年房企拿地“前五虎”。

除了拿地风格激进，融创中国也是名副其实的收“并购狂魔”，其董事会主席兼执行董事孙宏斌通过独有一套的资金模式， 通过在地产项目基础上收购、并购相关企业，发展业务多元化，其中，在物流地产版块的布局亦是如此开启……

一、接盘布局物流地产，蓄力已久

2018 年3月，海航基础设施投资集团旗下孙公司——海航地产集团，与融创中国签订旗下两家地产公司的股权转让协议，前者分别11.36亿元、7.97亿元价格，收购后者所持有的海南高和房地产、海南海岛物流100%股权，同时也接盘了二者分别为1亿元、9979万元的负债。

这是融创中国首次收购物流企业，也是打入物流地产市场的开端。

在收购海航两家企业后，同年8月，融创中国再度接盘海航旗下项目，成为海南海岛航翔投资新股东，加深与海航后续的互动程度。

选中海南并不是偶然，早在2015年，融创中国通过收购招商局集团旗下南山集团旗下地产公司，以日月湾项目进军海南市场，2017年的融创中国已在海口、澄迈、琼海、万宁、陵水、三亚等地有所布局，据其同年中期业绩公告数据，当时的融创中国掌握海南区域4.4%的土地储备，面积达439.5万平方米。

在有了市场基础与资源积累的基础上，打入物流地产市场可谓是顺水推舟，除去与国内物流巨头合作，利用彼此的专业经验与资源，各取所需、达成双赢共识外，还与当时的市场需求与竞争有着紧密的联系。

二、市场火热，需求与竞争并存

根据进入物流地产市场的时间来看，普洛斯在2013年最先进入市场、万科在2015年成立万纬物流独立物流仓储品牌，后在2017年收购普洛斯中国、碧桂园在同年联手中集集团紧随其后，融创中国终于也加入了市场。

一线房企扎堆入场物流地产，足以看出物流地产市场的火热。

（一）多方需求炒热市场

据统计，2016年我国社会物流总额已经达到229.7万亿，营业性通用仓储总面积10.03亿平米；2017年1月至11月我国社会物流总额为229.9万亿元，同比增长6.7%，并且到了2020年已突破300万亿元。

这组数据显示出了我国物流行业的快速发展进程，物流规模总量不断增长的背后，需要仓储功能与设施的支撑，这也是推动物流地产市场的主要原因。

①　高端仓储供不应求

另一方面，随着我国制造业升级转型，以及电商、生鲜冷链、医疗鲜花等新零售产业与第三方物流企业的发展，都令物流地产市场需求更加细分化，这就催生了市场对于高端仓储的需求。

然而，截至2020年底，我国通用仓库总面积虽超3亿平方米，但高标仓储面积只占通用仓库总面积约30%，其需求缺口约1亿平方米左右，这就说明在物流仓储供需结构不平衡，存在着低端仓库长期闲置、高端仓储供不应求的现实缺陷。

②　物流地产项目回报高

物流用地的基础功能性，使其在全球经济下行、疫情黑天鹅等负面事件影响下脱颖而出。

而就当年各房企集中布局的市场情况来看，相较于酒店、商场等销售型地产项目，其投资回报率不足5.5%，而一线城市物流地产项目的投资回报率则在7%上下。

随着土地空置率下降，我国房产市场已进入存量阶段，拿地能力与土地储备都在上乘的房企巨头，在协调与优化资源配置的过程中，也注重自身转型与业务多元化拓展，自然而然就瞄准到物流地产这块绿地上。

（二）模式竞争压力随之而来

在物流地产赛道中，融创中国面临着诸多竞争对手，如国内规模最大仓储物流设施供应商普洛斯、国内规模最大的冷链物流地产商万科旗下万纬物流，这两家都在市场中占有领先优势，后又有碧桂园“农产品供应链 物流企业”的运营模式抢占市场，这都成为了融创中国的市场竞争压力。

在收购海航地产项目事件中，海航通过售卖资产来优化自身产业结构，一定程度上减少负债、提升盈利水平，与融创中国交易完成后，海航地产可从中收获近6亿元投资收益、近5亿元净利润。

融创中国虽接盘了海航地产两项目的债务，但因此拓宽了凯发代理的业务范围，早在2017年，融创中国的并购比例已达至87%，通过收购能达到扩大融资规模的效果，从而以低成本撬动高资产，掌握充足的现金流、聚集资本并缩短地产项目周期，减少晚进入物流地产市场的现实劣势，而这也是融创中国当家人孙宏斌的拿手好戏。

凭借着孙宏斌的资金管理模式，融创中国在2019年已完成第3轮融资，现公布的融资规模已超4.8亿美金，其在2020年的土地储备货值高达3.1万亿元，位居头部房企第一，且根据其2020年财报显示，2020年的归母净利润打破历史记录，获356.4亿元，净负债率96%，可流动现金1326亿元，这也是融创中国疯狂拿地的底气。

然而，对比2020年全行业平均94.6%的净负债率，同模式下的碧桂园净负债率仅为55.6%，让人不禁感叹碧桂园出色的现金流管理，再结合碧桂园在农业、生鲜产业链上的地产业务拓展，融创中国还有待深耕物流地产市场。

而在并购能力、低资本层级放大的资金模式方面，不得不提到行业老大哥普洛斯，2020年，普洛斯一家独占物流地产30%市场份额，当之无愧的行业第一，而就2020年上半年数据显示，万纬物流的仓储面积已达1100万平方米，建设规模上在国内仅次于普洛斯。此外还有京东、苏宁等电商自建仓储功能模块，物流地产市场中的资本竞争可谓是愈演愈烈。