万科的庞大物流梦，资本一年内从1亿增为244亿 -凯发代理

不到一年的时间，一家公司的注册资本从1亿变为了244.2亿，如果不是看好这家公司，母公司不会如此大规模的投入。

这家公司就是万科旗下的物流地产业务公司万科物流，2015年诞生的他们，伴随着电商的高速发展，成为了著名的物流地产企业。

一、资本从1亿变成244.2亿

4月2日，万科发布《关于继续向全资子公司万科物流增资的公告》。

子公司万科物流发展有限公司(以下简称“万科物流”)注册资本将会增加到244.2亿元，方式为股东借款转为股权出资。

万科表示截至2020年12月31日，公司向万科物流累计投入资金约244.2亿元（不含本公司向境外物流平台投入的资金），其中注册资本181亿元、股东借款63.2亿元。

为提升万科物流的资本实力，公司拟将63.2亿元股东借款转为对其股权出资（以下简称“本次增资”）。本次增资完成后，万科物流的注册资本由181亿元增加至244.2亿元。

本次增资为万科物流的业务发展提供支持，有利于提升其资本实力，符合公司战略发展规划及长远利益。

图片来源：万纬物流凯发代理官网

不到一年的时间内，万科物流的注册资本从1亿变为了244.2亿。2020年6月28日，万科将持有的对万科物流及其下属公司的180亿债权转为对其股权出资，万科物流注册资本由1亿元增加至181亿元。

二、考察互联网公司，催生物流地产业务

万科物流诞生于2015年，那时的名字叫做万科物流地产发展有限公司。

但在2014年，万科就开始在房地产之外的新业务方向上的探索。移动物联网的发展促使了万科进入到物流地产领域。

当时，万科表示新业务必须有两条原则，一是必须能够体现万科的优势或潜力，二是新业务必须代表着未来发展的方向，必须顺应移动互联网时代的大趋势。

万科总裁郁亮在这一年走访了淘宝、腾讯、百度等知名互联网公司，当时有报道称万科在拥抱互联网。

万科发现2014年国内电商渗透率达到了11%。超了美国的10%，但是目前中国的人均现代仓储面积，仅为美国的 10%。

万科认为原有物流地产难以适应现代物流的要求，需全面升级换代。万科的未来有物流地产一部分。

电商的发展给物流地产带来了巨大的成长空间。

三、收购普洛斯与太古冷链

在2014年年末，万科花费1.6亿元，收购了上海上房现代物流有限公司，这家公司拥有104亩的上海松江物流基地。

万科认为养老、物流、教育、度假、创业等新兴不动产及服务领域，相当于新打造一个房地产行业。在物流方面，万科将客户定位于电商类、快递快运类、制造业类、餐饮类、零售商超类等企业。

2017与2018年对于万科物流是重要的两年。一是这两年万科物流新增的物流地产项目和规模是最多最大的，分别为36个265万平方米和64个494.3万平方米，二是两笔并购让万科成为了物流地产中的明星企业。

2017年，万科联合中银集团投资有限公司、厚朴、高瓴资本、smg 组成财团收购全球知名的物流地产商普洛斯。收购后，万科拥有普洛斯21.4%的股份。

万科物流总经理江炜表示参与普洛斯私有化，极大的好处是学习了其先进的物流地产经验和运作模式。

普洛斯股份组成

同年，万科探索冷链市场，并在2018年收购了太古冷链物流资产包，包括上海、广州、南京、成都、厦门、廊坊、宁波在内的7座冷库。

当年末，万科的冷链物流业务已累计进入 11 个城市，覆盖国内一线城市及内陆核心城市，提供一站式温控物流凯发代理的解决方案服务。

2020年的疫情带火了生鲜电商的发展，万科物流以万纬物流为品牌名称，聚焦发展高标仓储和冷链物流两大核心业务，成为了中国规模最大的冷链物流综合服务商。

截止到2020年末，万纬物流在 44 个城市累计管理 148 个项目，可租赁建筑面积 1,148 万平方米。所管理的项目中，高标库 128 个，可租赁建筑面积 1,062 万平方米；冷库 20 个，可租赁建筑面积 86 万平方米，服务客户超过 850 家。

万纬物流（含非并表项目）的营业收入 18.7 亿元，同比增长 37%，其中高标库营业收入 12.9 亿元，同比增长 29%；冷库营业收入 5.8 亿元，同比增长 60%。

四、物流资产证券化

万科还将物流地产项目与金融资本结合，与新加坡政府投资公司（gic）签署合作协议，共同成立中外合资公司作为投资平台。

并在2020 年 6 月，万科发布了万纬物流首期类 reits 产品“万纬物流-易方达资产-物流仓储 1 期资产支持专项计划”。

这份产品获得了第四届中国房地产资产证券化与reits高峰论坛的年度最佳类reits产品称号。

图片来源：万纬物流凯发代理官网

万纬物流首席财务官林聪智表示当下有两个主要因素驱动物流仓储需求整体增长，一是居民消费升级后对商品物流的时效性要求不断提升；二是政策规范将使越来越多的不标准仓库被高标库取代。

物流地产是重资产行业，在实现持续稳定运营后必然进行资产管理，reits也是较为稳定的一种管理方式，今后将会更多考虑此类方向。

中联基金董事总经理李艳在会上也表示，除了传统设施以外，还有像物流仓储、产业园等都是接下来试点很关注的类型，一定程度上看，这些品类里头的类型可能从收益、未来增长的角度会有更好的表现。

五、电商带来的重大利好

回望当初，万科由于发现电商的发展，而选择进入物流地产领域的决定，现在来看是正确的。

根据商务部发布的《2020年网络零售市场发展报告》显示，根据国家统计局数据，2020年全国网上零售额达11.76万亿元，同比增长10.9%，实物商品网上零售额达9.76万亿元，同比增长14.8%，占社会消费品零售总额的比重接近四分之一。

报告预测，2021年网络零售市场规模有望超过13万亿元，保持10%左右的增速。

同时生鲜电商与线下商超的发展也对冷链仓储有着更高的要求。

据36氪报道，各社区团购巨头纷纷确立了2021年的目标：美团优选将年gmv（商品交易总额）锁定在2000亿，并将冲击5000-6000万/天的单量；多多买菜2021年的gmv目标则是1500亿；橙心优选为1000亿，兴盛优选则为800亿左右。

生鲜电商们的销售梦想支撑着冷链物流仓储行业的前进。